规划生意的止境WeWork 估值腰斩的 IPO

靠烧钱飞速扩张，估值惨遭腰斩的背面，WeWork 还有明星企业家、「表里不一」的公司文明和顽固的出资人孙正义。

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8 月 14 日晚，同享作业头号种子 WeWork 正式向美国证券交易委员会（SEC）提交初次揭露募股（IPO）招股书。WeWork 没有泄漏上市的交易所，消息人士表明，上市时刻开端定在本年 9 月。这次 IPO 的承销商包含摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。

此前，8 月 5 日，「晚点 LatePost」报导称，WeWork 实在估值较媒体发表的 470 亿美元下降到 231 亿美元，几近腰斩。据 WeWork 招股书数据显现，WeWork 近三年来，营收从 4.36 亿美元（2016 年）涨至 18.21 亿美元（2018 年），营收增速近乎翻倍，截止至 2019 年 6 月 30 日，WeWork 在 2019 年上半年营收已达 15.35 亿美元。

The We Company | WeWork 招股书

另一方面，不断加重的亏本也是 WeWork 实在估值不如预期的原因之一。WeWork 的亏本从 4.29 亿美元（2016 年）扩大到 19.27 亿美元（2018 年），不难算出，这家企业亏本的速度要比营收还快。

「重塑」作业空间的 WeWork | WeWork 官网

WeWork 是近十年来同享作业范畴的代表公司，立足于线下的地发生意，依托线上的互联网服务，像同样在本年上市的 Uber 和 Airbnb 相同，WeWork 也代表着一种「推翻」。

空间即服务

不论是招股书仍是一直以来给群众传递的概念，WeWork 都自称开创和引领了「空间即服务」（space-as-a-service）的方式。而「空间即服务」也就解说了 We 公司最首要事务 WeWork 的运转方法：供给空间。

WeWork 先在全球各大城市置办或租借地产，然后将地产改造为规划更现代化的作业空间，再将整个作业空间拆分为一个个工位，终究围绕着工位展开一系列服务事务，从最根底的单一工位租借到以集体为单位的作业空间定制。整个商业方式相似 Airbnb，但 WeWork 是仅有的「房东」。

据 WeWork 招股书显现，WeWork 在 29 个国家中 111 个城市共开设了 528 个作业空间，共有 52.7 万名 WeWork 会员，38% 的会员任职于全球财富 500 强企业。528 个 WeWork 空间背面，则是高达 140 亿美元的长时刻租约合同。

WeWork 在全球扩张速度和门店一览 | WeWork 招股书

用较低价格签下长租期，要想经过做「二房东」获利，就要求 WeWork 确保高价短租期的需求不断。而在能正式倒闭之前，WeWork 需求找到适宜的地产，签下长时刻租约，再对地产进行从头的规划、改造、晋级乃至按需定制，这些前期的高额投入在倒闭后边临着能否收回本钱的不确定性。

近几年，营收增加的背面则是 WeWork 的继续扩张，这也是它们亏本不断扩大的首要原因。WeWork 在招股书中也提到了这一趋势，WeWork 表明当一个新空间敞开超越两年后，该空间便进入了「成熟期」（as mature），入住率和营收都会趋于安稳。截止 2019 年 6 月 1 日，528 个 WeWork 空间只需 30% 进入了成熟期，但剩余的 70% 会跟着时刻推移开端发生安稳的营收。换言之，WeWork 以为前期「烧钱」不可避免，而现在账面的亏本问题还需求时刻。

含糊的定位

WeWork 计划在 IPO 后征集 30 - 40 亿美元，据招股书显现，WeWork 现已从各大金融组织获得了 60 亿美元的信贷额度，截止至 6 月 30 日，WeWork 账面上还有 30 亿美元，这也就意味着，WeWork 在账面大将有最高达 130 亿美元供其分配。但有信贷额度并不意味着 WeWork 遭到了出资组织的认可。

因吸纳出资过多，长时刻又处于负现金流状况，租借合同期过久（WeWork 通常会签下 15 年租期），连对 WeWork 未来盈余才能的最达观的债券评级公司惠誉也将 WeWork 的债券评级下调了三级，降至 B-，在证券评级中，B- 意味着「高度投机性」，比起公司未来的远景，债券公司更重视它们偿还债务的才能。

WeWork 解说「烧钱式扩张」将在未来让公司由亏转盈 | WeWork 招股书

WeWork 开创人兼首席执行官 Adam Neumann 的愿景和实践的成果也加重撕裂了出资者和企业之间的不信任。

关于定位，公司创建之初，Adam Neumann 就以为 WeWork 不是科技公司，也不是地产公司，而是一家「社区公司」。We 公司在主营事务 WeWork 之外，还延伸了在兴旺城市金融区供给单间公寓的 WeLive 和开设教育组织的 WeGrow 两条事务线。

此前据 Intelligencer 对 Adam Neumann 和 WeWork 的报导 ，在 Neumann 眼中，WeWork 方针是成为「国际上第一个实体交际网络」。就像是交际网络用算法推表演用户会感兴趣的人，WeWork 用技能剖析用户对空间的使用，以此来规划 WeWork 空间。比方团队脑筋风暴的频率和喜爱靠窗单独作业的人员数量。

「旋转门文明」

WeWork 出售的也不只是地皮和空间，还有它们称之为「WeOS」的文明。WeWork 首席文明官 McKelvey 在公司内部推广标语为「让爱可操作」（Operationalize Love），整个公司的标语则是「发明日子，不止是营生」（Make a Life, Not Just a Living）。但是 WeWork 的各级职工在媒体的采访中，泄漏称他们每周作业时刻在 60 - 70 小时，均匀每个作业日作业 12 - 14 小时，还会被公司强制要求参与不算工时的团建活动，且不能屡次缺席。据 WeWork 一些职工表明，在 WeWork 作业的阅历就是「进入公司，为任务振奋，因力竭而脱离。」

职工们就像 WeWork 空间中的一个工位，空缺后很快将有人补上。WeWork 的一名前高管对此点评称，「挖苦之处就在于，这个兜销某种文明的公司，自身就短少文明，假如这个公司有一种公司文明，那就是旋转门（人员频频活动）文明。」

此外，WeWork 现高管 Joel Steinhaus 曾在采访中表明，他在花旗银行作业时，每人能够分配到 18 - 23 平米的作业室，而 WeWork 单人作业空间缺乏 5 平米。与之对应的是巨大的公共空间，多名 WeWork 的职工都提及公司楼梯和走廊很窄，这让职工之间不得不进行沟通，WeWork 称公共空间有助于职工互相树立密切感。WeWork 从空间上改动了作业方式，但这种改动是否能通行，还要看商场的查验和用户的体会。

在公司自身定位含糊之外，另一抵触，则源于开创人 Adam Neumann 的出资行为。

在 WeWork 发布招股书前一个月，据 TechCrunch 报导，Adam Neumann 现已提早套现 7 亿美元，并以公司名义和 Neumann 名下一切的四处房产签订了租约合同。在近三年来，WeWork 在这些租约上共支付了 1670 万美元。Neumann 也创下了私营公司高管套现的最高纪录。对此，WeWork 招股书中作出了回应，称这是 Neumann 为了证明自己的商业方式可行，自动买下地产租给自己的公司。

Adam Neumann 「明星企业家」的形象 | 彭博商业周刊

此外，据招股书显现，Adam Neumann 现在具有瑞士银行、斯坦福德分行，摩根大通银行，NA 和瑞士信贷银行纽约分行最高 5 亿美元信贷额度，到 2019 年 7 月 31 日，其间约有 3.8 亿美元本金未偿。该借款由 The We Company 的部分股份担保。他的妻子 Rebekah Paltrow Neumann 不仅是 WeGrow 的首席执行官，仍是 We 公司指定的继任者之一，Adam 的直系亲属也在 We 公司担任各类服务的负责人。这种稠密的「家族企业」颜色，或许也会遭到出资者的质疑，尤其是专心在「科技范畴」出资的软银愿景基金。

出资人不再买单

We 公司持股份额最大的股东是Adam Neumann，其次就是 WeWork 的伯乐：软银，或许说是孙正义。

孙正义曾表明：「WeWork 经过技能渠道供给空间所需的完好解决方案，推翻了数万亿美元的工业。WeWork 现已历了史无前例的增加，咱们信任，使用 Adam 的远见和这笔生长本钱，公司将有才能活跃寻求未来巨大的商场时机。」他鼓舞软银以及软银出资的公司的职工在 WeWork 空间作业，乃至还一度萌生了要把将软银总部搬到 WeWork 的同享作业空间里去的主意。

孙正义与 Adam Neumann | Business Standard

2017 年，软银愿景基金在孙正义的带领下，依照 200 亿美元的估值，出资 44 亿美元收买了 WeWork 近五分之一的股份，软银愿景基金成为了该公司的首要出资者。

2018 年，软银以认购股权的方式出资 WeWork 40 亿元，本来孙正义欲出资 200 亿美元认购 WeWork 股权，但遭到了愿景基金首要资金支持者穆巴达拉出资公司以及沙特阿拉伯公共出资基金（PIF）的对立。据知情人士泄漏，PIF 和穆巴达拉都在房地产职业有大笔出资，它们期望软银高管用愿景基金专心于科技范畴内的出资。

本年年初，软银本来和 WeWork 就一笔最高达 200 亿美元的出资商洽挨近结尾，但孙正义在最终给 Adam Neumann 的电话中表明，软银只能注资 20 亿美元。这笔出资和 2018 年的注资相同，并不经过软银愿景基金，而是软银公司自身的出资。

软银愿景基金建立以来，几回大手笔出资的公司在本年连续上市，Uber、Slack 再到 WeWork 都堕入到实践估值较预期估值大跌，公司难以盈余，金融组织不看好的窘境。前车之鉴和当时的经济形势，让出资人们不肯再给「改动国际」式的情怀买单，只需数据会说真话。

同 Uber 和 Slack 不同的是，WeWork 做的是规划生意，中止扩张让已有门店坚持营收，仍是继续坚持捉襟见肘的扩张状况，「腰斩」的实践股价或许正是出资者给 WeWork 的表态。

WeWork 企图在上市前冲规划的行为，现在看来现已失利了。公司长久以来企图包装的企业形象，对内没有贯彻落实，对外难以压服出资者，再怎么着重「空间即服务」「WeOS」的概念，WeWork 也难以脱节出资者眼中对其「房地产公司」的认知。开创人在媒体中展现出的「好大喜功」以及暗里的出资行为也令人质疑。虽然 WeWork 在招股书中表明「只需中止扩张，咱们立刻就能够继续盈余。」但这家公司自融资以来以火箭速度开展的公司，是否有才能停下扩张的脚步，仍是一个未知数。

修改：宋德胜

题图：视觉我国