WeWork将IPO全美估价最高的创业公司怎么从来没盈利

《我国经济周刊》记者 邹松霖 实习生 张承 | 北京报导

WeWork联合创始人Adam Neumann（亚当·诺依曼） （图|视觉我国）

29页危险要素，470亿美元的租约责任，40亿美元的许诺收益。

日前，同享工作龙头WeWork的母公司We Company向美国证券买卖委员会（SEC)提交的上市招股书（S-1）文件在商场上引起了轩然大波。

在招股阐明书中，“科技”（Technology）一词呈现了110次，公司也使用了科技公司常用的根据EBITDA（税息折旧及摊销前赢利）的估值办法，估值470亿美元。WeWork一举成为全美估值最高的创业公司。

可是，这样的行为遭到了商场的张狂质疑。

2020年美国总统提名人杨安泽发推特称这是“极度荒诞的”（“utterly ridiculous”）。纽约大学斯坦商学院教授斯科特·加洛韦更是称“WeWork或许是国际上溢价最高的公司”，“任何将其估值100亿美元以上的剖析师不是愚笨就是在说谎”。

WeWork是科技企业吗？

一贯以科技公司自居的WeWork在招股书中标明，其公司的任务是“提高国际的醒悟”。可是，英国金融时报指出，这夸大的遣词改动不了公司作为工作室租借商的实际，不管它有多么时尚。

剖析以为，WeWork着重自己科技布景的动机或许是为了更高的市值。根据揭露数据显现，在软银最终一轮注资后，WeWork的估值现已是其直接竞争对手IWG的12倍多，可是，IWG在工作室面积、会员人数、入驻城市、营收和赢利方面都全面限制WeWork。

固然，科技公司在立异性和灵活性上要优于传统的房地产企业，可是WeWork的事务能撑得起“科技公司”这顶帽子吗？

以达特茅斯大学经济学特聘教授维贾伊·戈文达拉扬（Vijay Govindarajan）在哈佛商业谈论上的观点来看，WeWork不符合现代科技公司的遍及特色。他指出，现代科技公司广泛具有“低可变费用、低什物财物投入、高用户数据搜集、高网络效应和低扩张本钱”这五项要素，而主体事务为房子租借的WeWork最大开销就是什物财物。

打比方说，微软多印1000张程序碟片的本钱微乎甚微，而新增1000个住户，关于WeWork来说，就要扩展工作场所和供给配套的服务，两者之间的开销距离巨大。

别的，WeWork引以为豪的网络效应也有局限性。每注册一个新用户，亚马逊现有的用户都能由此收益，由于该新用户潜在的产品谈论才能能给现有用户供给便当，而WeWork的联动效应却没有这么直观。虽然住户的工作交际需求得到了必定程度上的提高，但领英等公司早已深耕该项事务。所以，戈文达拉扬教授把WeWork定性为房地产职业的“搅局者”，以为它不具有科技企业的制作赢利才能。因而，根据科技企业规范预算的470亿美元市值，或许不能反映公司的实际情况。

WeWork能挣钱吗？

成绩是资本商场重要的衡量规范。可是就现在所宣布的数据来看，WeWork的成绩单却稍显昏暗。虽然上一年全年的收入达到了180亿美元，同比添加103.2%，可是公司依然处于净亏本的状况，亏本额度为161亿美元。在曩昔的两年间，WeWork的同期亏本额度均匀增速挨近100%。虽然Uber和Lyft都在本年以亏本状况上市，可是两家公司的股价均在之后破发。Uber最新的财报显现，其在第二季度的亏本额度高达52.4亿美元，为前史新高。

与WeWork相似，Uber和Lyft都在招股书上把自己包装成有才能改动国际的公司。Lyft称其为“自从轿车创造以来人类社会最大前进的一部分”，而Uber更是在S-1中描绘了在未来供给“飞翔的士”的或许性，而且称其包括个人出行、餐饮和运送等事务的方针商场价值高达12万亿美元。

可是，商场并没有对这两家公司进行过多的炒作。在经历过餐饮业搅局者Blue Apron的股价从10美元直线跳水，而且在2018年12月跌破每股1美元的低点后，美国出资者关于传统职业“搅局者”的观点益发趋于理性。

部分商场人士关于WeWork的商业形式也有必定程度的置疑。除了自有物业的租借，WeWork很大一部分事务的盈余点在于租期的时间差。公司以相对较低的价格长时间租借大规模的工作场所，在装饰分隔后别离短租给有需求的住户。这些住户大多是没有才能独自承当长时间工作房租的创业公司和自由工作者，因而，WeWork的呈现处理了该集体的一大需求。可是，这样的商业形式更适合于经济上行期。在经济下行时，短期房租会由于商场需求的不确定性而动摇，因而，呈现长短期租金价格倒挂的或许性会添加。WeWork的最大商场美国现已开释出了经济下行的信号，关于还处于亏本状况的WeWork来说，这样的音讯更让公司的未来错综杂乱。

可是，WeWork的IPO由高盛和摩根大通等闻名投行保驾护航，公司于7月7日发行的债券也获得了杰出的商场反应，征集总额为30亿-40亿美元。华尔街时报引证参加买卖人士的话称“根据WeWork的财务状况，能够出售这么大数意图债券很少见，乃至能够说是前史上从未有过的。”

WeWork的CEO靠谱吗？

据华尔街日报报导，WeWork的CEO亚当·诺伊曼（Adam Neumann）在近期经过转让股权和债务的方法套现至少7亿美金，超过了任何创业公司在IPO前套现的记载。此外，他以WeWork的股权为担保，告贷数亿美元。华尔街日报引证音讯人士的话称，诺伊曼用一部分所得购买了更多的WeWork看涨期权，而这么做的意图是为了削减税负。现在，Adam Neumann回绝对此事宣布谈论。

根据揭露材料显现，上市主体We Company采用了极为杂乱的伞形协作公司控股形式（Up-C），而WeWork的性质也由此变为有限责任公司（LLC），其日常运作和在亚洲的合资事务由We Company办理。英国金融时报剖析称，这样的控股结构有利于诺伊曼和其他公司高管避税，由于他们能够以个人所得税的税率缴税。而公司股东则面临着两道税，别离为股息税和分摊的公司所得税。

更令人吃惊的是，诺伊曼既是WeWork的房东，又是它的租客。在曩昔的3年半里，WeWork向诺伊曼具有的物业付出了2090万美元。根据招股书显现，诺伊曼现已把这些物业出售给了同在We Company旗下的ARK实业咨询公司（别离为诺伊曼及其妻子瑞贝卡Rebekah和孩子英文名首字母）。据CNBC泄漏，瑞贝卡在公司中有很高的话语权。在未来，诺伊曼宗族或许还会是WeWork所付出的目标，一起也是公司营收的获益方，这样显着的利益冲突使不少出资者表达了忧虑。

一起，诺伊曼经过设置两层股权结构加深自己对公司决议方案的影响。公司在IPO后的新增股东只能购买A类一般股票，而诺伊曼持有的“超级股票”（Supervote）每股的投票权是一般投票的二十倍。出资组织Capital Innovation对英国金融时报标明，这是有史以来第三高的超级投票权，是业界常用规范的两倍。更令人不安的是，诺伊曼有权在他逝世后把其具有的超级股票转给指定获益者，而假如他在接下来的十年中逝世或许终身残疾，他的妻子瑞贝卡有权决议下一任的CEO。

WeWork在招股书中把诺伊曼表述为“一个绝无仅有的首领，而且现已证明了能够一起统筹公司远景、公司运营和公司立异，而且是社区和文明的创造者。”

而在IPO遭到张狂质疑时，这个40岁的前以色列海军军官会用怎么样的方法去面临？是向对立的声响退让仍是义无反顾坚持原有方案，咱们不得而知。

对我国同享工作企业有啥影响？

WeWork担任我国区事务的合资公司ChinaCo在招股书中被提及了173次。WeWork持有这家公司59%的股权，而且收8%的办理费。

据WeWork的官网显现，公司大中华区的事务布局于以北上广深为代表的12个一二线城市，总计114个工作地址，占全球现已运转和行将开业的物业总数的14%。2019年上半年，大中华区营收在WeWork总营收中占比为6.1%，上一年同期为3.8%。

虽然WeWork在招股书中标明，我国区的事务无法由公司彻底掌控，也遭到比如交易方针和政府监管等要素的限制，可是公司加快布局我国的决计暴露无疑。

有传言称，WeWork的我国竞争对手优客工场（Ucommune）将在2020年赴美IPO，筹资至多2亿美元。

早前，曾有媒体报导称，优客工场期望本年在纽约纳斯达克上市，并寻求30亿美元估值。

假如WeWork以科技公司的名义成功上市后，优客工场等公司会不会以此为根据从头衡量估值规范？

修改 | 谢玮

编审 | 张伟